مكتب الدهشان للمحاماة والاستشارات القانونية
ALDAHSHAN Law Firm & Legal Consultations
صيغة احترافية لعقد بيع عقار وفق القانون المصري
إنه في يوم ................. الموافق ../../.... تم الاتفاق والتراضى فيما بين كل من:
أولاً: السيد/ ............................................................
مصري الجنسية، ويحمل بطاقة رقم قومي رقم ....................................
ومقيم في ....................................................................
ويشار إليه فيما بعد بالطرف الأول – البائع
ثانياً: السيد/ ............................................................
مصري الجنسية، ويحمل بطاقة رقم قومي رقم ....................................
ومقيم في ....................................................................
ويشار إليه فيما بعد بالطرف الثاني – المشتري
وبعد أن أقر الطرفان بأهليتهما القانونية الكاملة للتصرف والتعاقد، وخلو إرادتهما من عيوب الرضا، وأن كلاً منهما قد اطلع على مضمون هذا العقد وفهم آثاره القانونية والمالية، فقد اتفقا على ما يلي:
تمهيد
لما كان الطرف الأول مالكاً للعقار المبين أوصافه وحدوده بهذا العقد ملكية هادئة ومستقرة وخالية من النزاع، وآلت إليه الملكية بطريق ........................................ بموجب العقد المشهر / المسجل / الابتدائي المؤرخ ../../....، وحيث أبدى الطرف الثاني رغبته في شراء العقار المذكور، وبعد أن عاينه المعاينة التامة النافية للجهالة شرعاً وقانوناً من حيث الموقع والمساحة والحدود والحالة الإنشائية والمرافق والملحقات، وقبل شراءه بالحالة التي هو عليها وقت التعاقد، فقد تلاقت إرادة الطرفين على إبرام هذا العقد وفقاً للشروط والأحكام الآتية.
ويعتبر هذا التمهيد جزءاً لا يتجزأ من العقد ومكملاً ومفسراً له ومرتبطاً بجميع بنوده ارتباطاً لا يقبل التجزئة.
البند الأول
التعريفات
يقصد بالعقار في تطبيق أحكام هذا العقد كامل العقار المبيع وما يتبعه من حقوق وملحقات ومرافق ومنافع وأجزاء مشتركة وحقوق ارتفاق إن وجدت، سواء كانت ظاهرة أو لازمة للانتفاع المعتاد بالعقار.
ويقصد بالبائع الطرف الأول المبين بصدر هذا العقد، ويشمل هذا التعبير ورثته وخلفه العام والخاص في حدود ما يقرره القانون.
ويقصد بالمشتري الطرف الثاني المبين بصدر هذا العقد، ويشمل هذا التعبير ورثته وخلفه العام والخاص في حدود ما يقرره القانون.
ويقصد بالثمن المبلغ المالي الإجمالي المتفق عليه بين الطرفين نظير انتقال ملكية العقار محل العقد من البائع إلى المشتري.
ويقصد بالتسليم وضع العقار تحت تصرف المشتري تمكيناً له من حيازته والانتفاع به انتفاعاً هادئاً دون عائق مادي أو قانوني من جانب البائع أو الغير ممن تلقوا الحق عنه.
البند الثاني
موضوع العقد ووصف العقار المبيع
باع وأسقط وتنازل بكافة الضمانات القانونية والفعلية الطرف الأول إلى الطرف الثاني القابل لذلك ما هو العقار الكائن في:
....................................................................................................
والمكون من: ......................................................................................
وتبلغ مساحته التقريبية / الفعلية: ............................................................
ويحده من الجهات الأربع ما يأتي:
الحد البحري: ....................................................................................
الحد القبلي: ....................................................................................
الحد الشرقي: ....................................................................................
الحد الغربي: ....................................................................................
ويشمل البيع، ما لم يتفق صراحة على خلاف ذلك، كافة الحقوق والملحقات والمرافق والتوصيلات الخاصة بالعقار، وما يتبعه من حقوق ارتفاق أو مرور أو استعمال أو انتفاع، والحصة الشائعة في الأرض أو الأجزاء المشتركة إن كان العقار جزءاً من مبنى أو تقسيم عقاري.
البند الثالث
سند ملكية البائع
يقر الطرف الأول بأن ملكيته للعقار محل هذا العقد آلت إليه بموجب:
....................................................................................................
كما يقر بأن هذا السند صحيح ومنتج لآثاره القانونية، وأنه لم يسبق له التصرف في العقار بالبيع أو الهبة أو الرهن أو الإيجار الطويل أو أي تصرف من شأنه أن ينقص من حق المشتري أو يعوق انتقال الملكية أو الحيازة إليه.
ويلتزم الطرف الأول بتسليم الطرف الثاني صورة من سند الملكية والمستندات الدالة على تسلسل الملكية والموقف الضريبي أو العقاري أو الإداري متى كان ذلك لازماً لإتمام التسجيل أو نقل المرافق أو إثبات الحيازة.
البند الرابع
الثمن وطريقة السداد
تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالي قدره مبلغ .................... جنيه فقط لا غير.
وقد اتفق الطرفان على سداد الثمن على النحو الآتي:
أولاً: مبلغ .................... جنيه دفعه الطرف الثاني إلى الطرف الأول عند التوقيع على هذا العقد، ويعد توقيع الطرف الأول على هذا العقد إقراراً منه باستلام هذا المبلغ ومخالصة عنه.
ثانياً: مبلغ .................... جنيه يستحق السداد بتاريخ ../../....
ثالثاً: مبلغ .................... جنيه يستحق السداد بتاريخ ../../....
وفي حالة الاتفاق على السداد الكامل عند التوقيع يثبت الطرفان ذلك بعبارة صريحة في هذا البند، ويكون توقيع البائع بمثابة مخالصة نهائية باستلام كامل الثمن.
ويعتبر التأخير في سداد أي قسط لمدة تزيد على ............ يوماً إخلالاً جوهرياً بالعقد يترتب عليه حق البائع في اتخاذ الإجراءات القانونية المقررة، وذلك بعد إنذار المشتري رسمياً ومنحه مهلة مناسبة للوفاء.
البند الخامس
إقرار المشتري بالمعاينة
يقر الطرف الثاني بأنه عاين العقار محل هذا العقد معاينة تامة نافية للجهالة شرعاً وقانوناً، واطلع على موقعه ومساحته وحدوده ومداخله ومخارجه وحالته الإنشائية والمرافق المتصلة به وما قد يكون ظاهراً عليه من عيوب أو احتياجات صيانة، وقبل شراءه بالحالة التي هو عليها وقت التوقيع.
ولا يخل هذا الإقرار بحق المشتري في الرجوع على البائع إذا ظهر أن هناك غشاً أو تدليساً أو عيباً خفياً جسيماً كان البائع يعلم به وأخفاه عن المشتري وقت التعاقد.
البند السادس
التسليم والحيازة
يلتزم الطرف الأول بتسليم العقار للطرف الثاني تسليماً فعلياً وقانونياً خالياً من الأشخاص والمنقولات غير المتفق عليها وخالياً من أي تعرض صادر من البائع أو تابعيه، وذلك في موعد أقصاه ../../....
ويتم التسليم بموجب محضر مستقل يوقع عليه الطرفان يبين فيه تاريخ التسليم وحالة العقار والمفاتيح والمرافق والعدادات وأي ملحقات أو منقولات متفق على دخولها في البيع، ويعتبر محضر التسليم جزءاً لا يتجزأ من هذا العقد.
ومن تاريخ التسليم تنتقل إلى الطرف الثاني حيازة العقار والانتفاع به، كما يتحمل من هذا التاريخ استهلاك المرافق والمصروفات الجارية التي تخص الانتفاع اللاحق بالتسليم.
البند السابع
ضمان التعرض والاستحقاق
يضمن الطرف الأول عدم التعرض للطرف الثاني في حيازته وانتفاعه بالعقار محل هذا العقد، سواء كان التعرض صادراً منه شخصياً أو من الغير ممن تلقوا الحق عنه أو يستندون إلى سبب قانوني يرجع إليه.
كما يضمن الطرف الأول استحقاق العقار كله أو بعضه، ويتعهد بأنه في حالة ظهور أي حق سابق للغير على العقار لم يصرح به في هذا العقد أو ترتب عليه حرمان المشتري من العقار أو من جزء جوهري منه، يلتزم برد ما قبضه من ثمن وبأداء التعويض الجابر للضرر وفقاً للقانون.
البند الثامن
خلو العقار من الحقوق والديون والمنازعات
يقر الطرف الأول بأن العقار المبيع خالٍ من الرهون والامتيازات وحقوق الاختصاص والحجوزات والدعاوى القضائية ومنازعات الملكية ووضع اليد وحقوق الإيجار أو الانتفاع أو الاستعمال أو أي حقوق عينية أو شخصية للغير، ما لم يذكر خلاف ذلك صراحة في هذا العقد.
كما يقر الطرف الأول بأن جميع الضرائب والرسوم والمستحقات السابقة على تاريخ التسليم والخاصة بالعقار تقع على عاتقه وحده، ويلتزم بسدادها متى ظهرت أو طلبت من المشتري عن مدة سابقة على التسليم.
البند التاسع
التسجيل ونقل الملكية
يلتزم الطرف الأول بالحضور أمام مكتب الشهر العقاري أو الجهات الإدارية أو القضائية المختصة متى طلب منه الطرف الثاني ذلك، وذلك للتوقيع على عقد البيع النهائي أو الإقرار بصحة ونفاذ هذا العقد أو اتخاذ أي إجراء لازم لنقل الملكية أو تثبيت حق المشتري.
وتقع رسوم التسجيل والشهر العقاري وأتعاب المساحة والمصروفات الحكومية الخاصة بنقل الملكية على عاتق الطرف ....................، ما لم يتفق الطرفان كتابة على خلاف ذلك.
وفي حالة امتناع البائع عن الحضور أو التوقيع رغم إنذاره رسمياً، يحق للمشتري اتخاذ إجراءات دعوى صحة ونفاذ أو صحة توقيع أو أي إجراء قانوني مناسب، مع حقه في الرجوع على البائع بالتعويض عن الأضرار المباشرة الناتجة عن هذا الامتناع.
البند العاشر
المرافق والعدادات
يلتزم الطرف الأول بتسليم الطرف الثاني كافة البيانات المتعلقة بعدادات الكهرباء والمياه والغاز والتليفون أو الإنترنت إن وجدت، وبيان آخر قراءات أو فواتير صادرة عنها حتى تاريخ التسليم.
وتقع جميع المستحقات السابقة على تاريخ التسليم على عاتق الطرف الأول، بينما يتحمل الطرف الثاني المستحقات اللاحقة على التسليم الفعلي، ويجوز للطرفين إثبات القراءات بمحضر التسليم المشار إليه في هذا العقد.
البند الحادي عشر
الضرائب والرسوم والمصروفات
يتحمل الطرف الأول الضرائب العقارية أو الرسوم أو العوائد أو أي مستحقات مالية تتعلق بالعقار عن الفترة السابقة على تاريخ التسليم، ويتحمل الطرف الثاني ما يستحق بعد تاريخ التسليم.
أما رسوم التسجيل ونقل الملكية فيتحملها الطرف المحدد في البند التاسع من هذا العقد، ولا يترتب على أي خلاف بشأن الرسوم تعطيل تنفيذ الالتزامات الجوهرية المتفق عليها.
البند الثاني عشر
حظر التصرف المتعارض
يتعهد الطرف الأول من تاريخ التوقيع على هذا العقد بعدم التصرف في العقار محل البيع بأي تصرف ناقل للملكية أو مرتب لحق عيني أو شخصي للغير، كما يتعهد بعدم إبرام أي عقد أو اتفاق من شأنه أن يتعارض مع حقوق الطرف الثاني الناشئة عن هذا العقد.
ويعد أي تصرف لاحق مخالف لهذا الالتزام غير نافذ في مواجهة الطرف الثاني مع احتفاظه بجميع حقوقه القانونية في التعويض واتخاذ الإجراءات اللازمة لحماية مركزه القانوني.
البند الثالث عشر
الشرط الجزائي
اتفق الطرفان على أنه في حالة إخلال أي منهما بأي التزام جوهري من الالتزامات الواردة بهذا العقد، يلتزم الطرف المخل بأن يؤدي للطرف الآخر مبلغاً وقدره .................... جنيه على سبيل الشرط الجزائي.
ولا يخل هذا الشرط بحق الطرف المتضرر في المطالبة بتعويض أكبر إذا أثبت أن الضرر الذي لحق به يجاوز قيمة الشرط الجزائي، كما لا يمنع من طلب تنفيذ العقد عيناً أو فسخه بحسب الأحوال.
البند الرابع عشر
الفسخ وآثاره
في حالة إخلال أي من الطرفين بالتزام جوهري من التزاماته وعدم إزالة سبب الإخلال خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ إنذاره رسمياً، يحق للطرف الآخر طلب فسخ العقد مع التعويض إن كان له مقتضى.
وفي حالة الفسخ بسبب راجع إلى المشتري، يرد البائع ما قبضه من مبالغ بعد خصم ما قد يستحق له من تعويضات ومصروفات ثابتة قانوناً أو اتفاقاً.
وفي حالة الفسخ بسبب راجع إلى البائع، يلتزم برد ما قبضه من ثمن مع التعويضات المستحقة للطرف الثاني وفقاً للقانون وهذا العقد.
البند الخامس عشر
القوة القاهرة
إذا طرأت قوة قاهرة أو ظرف استثنائي عام لا يد لأحد الطرفين فيه وكان من شأنه أن يجعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً أو مرهقاً بصورة غير مألوفة، يوقف تنفيذ الالتزام المتأثر طوال مدة قيام هذا السبب، على أن يبادر الطرف المتضرر بإخطار الطرف الآخر كتابة فور تحقق السبب القهري أو علمه به.
ولا تعد صعوبات التمويل أو تغير الأسعار أو العدول الشخصي عن التعاقد قوة قاهرة ما لم تبلغ حد الاستحالة القانونية أو المادية وفقاً للقواعد العامة.
البند السادس عشر
الإخطارات والمحل المختار
اتخذ كل طرف من الطرفين العنوان المبين بصدر هذا العقد محلاً مختاراً له، وتصح عليه كافة الإعلانات والإنذارات والمراسلات القانونية ما لم يخطر الطرف الآخر كتابة بتغيير عنوانه خلال مدة لا تجاوز سبعة أيام من تاريخ التغيير.
وتعد الإخطارات المرسلة على يد محضر أو بالبريد المسجل أو بأي وسيلة كتابية متفق عليها منتجة لآثارها من تاريخ تسلمها أو ثبوت الامتناع عن تسلمها.
البند السابع عشر
الاختصاص القضائي والقانون الواجب التطبيق
يخضع هذا العقد لأحكام القانون المصري، وتختص محاكم ........................................ الابتدائية وما يتبعها من محاكم جزئية أو استئنافية بنظر أي نزاع ينشأ عن تنفيذ أو تفسير أو إنهاء هذا العقد.
ولا يمنع اختصاص المحكمة من لجوء الطرفين إلى التسوية الودية أو الصلح متى اتفقا على ذلك كتابة.
البند الثامن عشر
نسخ العقد
حرر هذا العقد من ثلاث نسخ أصلية، بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها، وتودع النسخة الثالثة لدى مكتب المحاماة القائم بإعداد العقد أو لدى من يتفق عليه الطرفان.
البند التاسع عشر
إعداد وصياغة العقد
تم إعداد وصياغة هذا العقد بواسطة:
مكتب الدهشان للمحاماة والاستشارات القانونية
ALDAHSHAN Law Firm & Legal Consultations
أ.د/ أحمد إبراهيم دهشان
أستاذ الاقتصاد والتشريعات الاقتصادية
وكيل كلية الحقوق جامعة الزقازيق للدراسات العليا والبحوث
د/ يحيى إبراهيم دهشان
أستاذ القانون الجنائي المساعد بكلية الحقوق جامعة الزقازيق
محامٍ أمام محاكم الاستئناف العالي ومجلس الدولة
الطرف الأول – البائع
الاسم: ............................................
التوقيع: ...........................................
الطرف الثاني – المشتري
الاسم: ............................................
التوقيع: ...........................................
الشاهد الأول
الاسم: ............................................
الرقم القومي: .....................................
التوقيع: ...........................................
الشاهد الثاني
الاسم: ............................................
الرقم القومي: .....................................
التوقيع: ...........................................
ملاحظات قانونية قبل التوقيع
ينبغي قبل توقيع هذا العقد مراجعة سند ملكية البائع، واستخراج شهادة تصرفات عقارية كلما أمكن، والتأكد من عدم وجود حجوزات أو رهون أو منازعات قضائية، ومطابقة المساحة والحدود للطبيعة والمستندات، ومراجعة موقف المرافق والضرائب العقارية ورسوم اتحاد الشاغلين إن وجدت، ويفضل عدم سداد كامل الثمن إلا بعد الاطمئنان إلى سلامة المركز القانوني للعقار أو اتخاذ الضمانات الكافية.
.png)
0 تعليقات